home > 住宅CMサービスのコンセプト

住宅CMサービスのコンセプト

CM(Construction Managerment)とは...?

国土交通省のガイドラインによるCM方式とは、「建設生産・管理システム」のひとつであり、『発注者の補助者・代行者であるCMR(コンストラクション・マネージャー)が、技術的な中立性を保ちつつ発注者の側に立って、設計の検討や工事発注方式の検討、工程管理、コスト管理などの各種マネジメント業務の全部又は一部を行うもの』とされています。

アメリカの住宅街アメリカの住宅街

つまり自らは設計や施工を行わない「中立性を保つ専門家」として、施主の補助者・代行者となり、設計内容のチェックや施工者の選定、価格の透明性など、住宅建築のプロジェクト全体のマネジメントを提供するサービスです。

簡単にいえば、施主の家づくりに対する様々な不安に対して適切な情報と選択肢を提供し、施主自ら意思決定するための判断材料や交渉を行う専門サービスです。

勉強熱心なあなたは、このサイトにたどり着くまでに設計事務所主体の『CM』というものも見聞きされたかも知れません。あなたの知っているCMと違うと感じるかもしれないので、簡単に説明しておきましょう。

CMは『分離発注』?

米国で発達した『コンストラクション・マネジメント』が日本に輸入され、いつのまにか『分離発注』の代名詞となってしまいました。元請の建設会社を通さず、施主自身が複数の専門工事業者から相見積を取り、直接発注するという意味になってしまったのです。

そのサポートを設計事務所などが行い、建築コストを下げようという試みです。設計はサポートを行う設計事務所に既定の設計料を支払い、その上でさらにコンストラクション・マネジメントの費用も別途負担するという形が一般的です。

CM は『分離発注』?

「なるほど、元請の利益が含まれない分、中抜きで安くなるんだな!」
「設計事務所のチェックが入るから、品質も安心だろう!」

初めて家づくりをする人はそう思うかも知れません。
しかし、なぜ元請が存在するのか、よく考えてみる必要があります。
元請の建設業者・工務店がどのような役割を果たしているのか・・・。
そして設計事務所の本来の役割は何なのか?

マンションやホテルの耐震強度偽造問題では、設計事務所のチェック能力が明るみに出ました。「意匠デザイン」だけ担当して、「構造」や「設備」については元請設計事務所でもチェックできていなかったということです。何人もの一級建築士が資格を剥奪されました。

だから、 デザインをする人とつくる人、そして全体のマネジメントをチェックする人は分けたほうがいいのです。お互い別の経験やスキルが求められます。

例えば、あなたのお仕事の業界を考えて下さい。
製造業であれば、プロダクトデザイナーやファッションデザイナー
広告や印刷関係であれば、グラフィックデザイナーやWebデザイナー
ソフトを開発するプログラマーや店舗デザイナーも・・・

およそ、時間やコストのマネジメントよりも、ものづくりに没頭する人たちではないでしょうか?技術的に難しいことよりも、予算がオーバーすることよりも、自分の表現したいものをつくりたい人たちではないでしょうか・・・?

彼らが、自らデザインを手掛けながら、プロジェクト全体のマネジメントが出来るとは考えにくいと思いませんか?だから、映画や広告業界などに見られるように、プロデューサーやディレクターといった別の職能が全体のマネジメントをしている訳です。

設計事務所が行う『分離発注』は、施工現場のチームワークがどれほど必要かあまり実感のないデザイナーが、目に見えるコストを下げるため元請を外そうとしますが、大切な現場のチームワークや責任の所在まで分離してしまうのです。

その上で、設計料と同等かそれ以上のコンストラクション・マネジメントフィーを、同じ設計者に支払うのです。コストは下がらず、リスクが増えるだけだと感じませんか・・・?

当サービス独自のCMとは・・・?

弊社では、家づくりに携わる職能が、それぞれの得意分野に特化してもらうことで、建設プロジェクト全体のマネジメントがうまく回ると考えました。不得意な業務はさせないという発想です。

そうすれば、効率化が図られ「良質な家が安く建てられる」わけです。そして戸建て住宅に特化することで、業務フローの標準化も図られます。個人を対象とした注文住宅のみをサポートするのが、住宅CMサービスの基本です。

設計事務所

建築士は、図面を描くプロです。しかし、ビルも病院も店舗も設計している設計事務所は、効率化を図ることは困難です。「戸建て住宅」に特化した設計者やデザイナーに要望や納期を的確に伝えることで効率化が出来るのです。

施工会社

施工会社は、部材と職人を調達するプロです。個人が分離発注して直接仕入れるよりも、年間の発注ロットがあるから同じ資材を安く調達することが可能です。安定して職人に仕事を提供することで、現場の連携も取れるのです。設計事務所の『分離発注』ではこうはいきません。

積算業務

施工会社に積算を任せると、自分たちなりの見積書をつくります。明細もなく、仕様も明記されていない見積で契約を迫られます。公正な競争入札を実施するためにも、積算のプロが積算資料をつくり、施主でも比較可能な書式でまとめることでどこが高くてどこが安いか一目瞭然です。

現場チェック

自分で長文の文章を書いた時、何度か読み直しても「誤字・脱字」は避けられません。また文章のクセや分かりにくい表現などもあり、有名な作家であっても出版社の『編集者』のチェックが入ります。作家側も編集者のチェックがあることで、自信を持って自分の作品を世に出すことが可能です。建築現場も同様、様々な施工者、職人の現場を数多く見てきたプロが、不具合等を未然に防ぎます。

キーワードは『効率化』です。得意な仕事に特化してもらい、不得手な仕事は省いてあげます。集客や営業折衝なども、設計者や施工者は不得意なのです・・・(-_-;)

そして業務をできるだけ標準化して、パソコンや通信技術(CAD、Eメール、Web、カメラ付き携帯などのITツール)を利用し打合せに掛かる時間も効率化します。

プランの標準化ではなく、業務フローの標準化だから、個性的な家も特注のデザインも可能です。

これらの業務の流れをマネジメントするのが、CMr(コンストラクション・マネージャー)です。家づくりプロジェクトを統括するプロデューサーといってもいいかも知れません。

料金(業務報酬)の考え方

これだけの業務をこなしてもらうと、一体いくらかかるのか・・・?
建築のコストは下がっても、工事費以外に用意する現金が増えると負担感は小さくありません。

とはいえ、敷地の確認から家族の要望をヒアリングし、間取りを作成、業者の選定から工事着工、お引渡しまで、最低でも半年以上、通常1年以上のお付き合いです。土地の仲介業者と比べると、相談回数や打合せ時間も比べ物にならないほど長期間にわたります。

料金(業務報酬)の考え方

しかし、CMr自体も業務を効率化すれば、最少の業務負担で大きな効果を出すことが可能です。 またこれまで、設計も含めたこのような業務が「工事費の何%」と決められていた慣習にも疑問がありました。なぜなら、コスト削減を工夫するほど、工事費が下がり自分の報酬も比例して安くなるのです。

工事費の査定は施主ではなく、CMr自身の手のひらにあるのです・・・。

弊サービスでは、思い切って『定額制』にしました。
お客さまと「総予算」について駆け引きや腹の探り合いをしても仕方ありません。
その労力と時間は別に使った方がいいのです。

『定額制』にするほうがお互いにメリットがたくさんあります。
お客さまは安心して相談できます。時間や予算を気にする必要もありません。

弊社も、定額制にするからには効率化を図らなければなりません。そうすると、さらに業務の標準化を進めることが求められ、月当たりの業務量を増やすことが可能となります。

売上と競争力が同時についてくるのです。これが本来のマネジメントなのです。

金額も、お客さまが気軽に相談でき、多くの皆さんの支持をいただけるだろう費用を考えました。なぜなら、この方式を広く行き渡らせたいからです。

もう少し、業務の流れと料金を知りたい方は、こちらからお入りください。